Decoro architettonico, anche i singoli condòmini possono agire per la tutela

La definizione del decoro architettonico

Il decoro architettonico è elemento caratteristico dell'edificio.

E' sempre valida la definizione offerta nel 1965 dal Supremo Collegio sulla cui base esso "risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile.

Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni" (Cass. n. 1472/1965).

Secondo la Cassazione del 5 novembre 2019, n. 28465 la sua nozione integra un bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.

decoro

L'alterazione del decoro comporta un peggioramento del l'estetica dell'edificio, di conseguenza si crea un danno economicamente valutabile, ad esempio il deprezzamento delle unità immobiliari, sia ai singoli sia alla collettività (Cass. 25 gennaio 2010, n. 1286).

Il caso del Tribunale di Bresciadel 24 aprile 2020

Il tema del decoro è stato di recente affrontato dal Tribunale di Brescia con la decisione del 24 aprile 2020.

Nel caso di specie alcuni condomini, abitanti al tredicesimo piano, hanno citato in giudizio altro condomino proprietario dell'alloggio del dodicesimo per aver realizzato un pergolato fisso sul terrazzo di sua proprietà situato su una torretta del supercondominio.

Gli attori hanno evidenziato che si trattava di innovazione vietata perché contraria al decoro architettonico dell'edificio, in violazione di norme del regolamento contrattuale, contraria a disposizioni comunali ed infine lesivo del loro diritto di veduta e panorama. Ne hanno di conseguenza chiesto la demolizione.

Il convenuto costituendosi eccepiva -in sintesi- che gli attori non avevano la legittimazione ad agire perché spettante all'amministratore rappresentante del condominio, che l'opera era stata autorizzata dai consiglieri del palazzo, che avevano tutte le autorizzazioni comunali e che già altri condomini avevano installato altre opere, quali i gazebo.

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La legittimazione ad agire del condomino

Volendo analizzare il tema della legittimazione ad agire a tutela del decoro architettonico, l'autorità giudiziaria richiama un principio espresso dal Supremo Collegio con la decisione n. 29663/2014, sulla cui base la rappresentanza dell'amministratore, sancita dall'art. 1131 c.c. nei limiti delle sue attribuzioni, rappresenta una deroga alla disciplina dove vi sono più soggetti titolari del rapporto dedotto in lite, essendo una semplificazione volta ad evitare di costituire il contraddittorio con tutti i condomini.

Si ha quindi una rappresentanza reciproca dei condomini, sulla cui base la difesa della propria posizione non può prescindere dalla difesa del medesimo interesse esistente in capo agli altri.

Il Tribunale correttamente definisce questa rappresentanza "reciproca" e "sostitutiva": queste specificazioni rendono in modo illuminante la legittimazione esistente in capo al singolo condomino.

L'organo giudicante a corollario e conferma di questi principi, sottolinea il fatto che nel giudizio il singolo condomino interveniente deve sempre considerarsi parte della controversia tra il condominio e altri soggetti, anche se vi è già l'amministratore a rappresentare l'edificio.

Ed infatti, afferma: "il condominio nonè un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che nefanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza enell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon usodella cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

Ne derivache l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto unarappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimidel potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni,costituendosi personalmente anche in grado di appello per la prima volta, senza chespieghi influenza, in contrario, la circostanza della mancata partecipazione al giudizio diprimo grado instaurato dall'amministratore (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891) ".

In questo modo, ha confermato la correttezza dell'azione a tutela del decoro architettonico da parte di alcuni condomini, tanto da rigettare integralmente le eccezioni avversarie, come vedremo in seguito.

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Non sempre tuttavia questo principio è applicabile. La Suprema Corte ha statuito che "Nel condominio di edifici, il principio secondo cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condòmini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell'amministratore, perseguono finalità di gestione di un servizio comune e tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive, senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o più partecipanti; ne consegue che in tali controversie la legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, spetta in via esclusiva all'amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino." (Cass., 21 settembre 2011, n. 19223).

Alla base deve sempre esservi un interesse collettivo che sia in aderenza ad un interesse individuale, all'azione o all'intervento. E' certo che nel caso di decoro architettonico esso sia volto alla tutela sia della collettività, sia del singolo.

Per quanto concerne le altre questioni poste all'esame del giudicante, nel corso del processo è stata disposta apposita CTU che ha evidenziato la grossolanità dell'opera e confermato la lesione del decoro.

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Inoltre il fatto che si fosse conseguita l'autorizzazione dai consiglieri del palazzo non valeva quale autorizzazione dell'assemblea, mentre le ottenute autorizzazioni comunali fanno sempre salvi i "diritti dei terzi", non entrando nel merito dei rapporti privatistici, che le opere costruite da altri condomini non erano oggetto del giudizio e che il regolamento condominiale contrattuale era molto rigido nel vietare simili innovazioni, chiedendo che esse venissero disposte eventualmente con espressa ed unanime autorizzazione dell'assemblea.

Da ultimo, ha confermato la lesione del diritto di veduta e panorama per quanto concerne il bagno degli attori.

Il risultato è il conseguente rigetto di tutte le doglianze del convenuto, condannandolo alla rimozione del pergolato e al ripristino dello status quo ante della terrazza, oltre alla condanna alle spese processuali.